公募REITs迎发展新机遇 扩募规则即将出炉

　　日前，沪深生意所划分就《上海证券生意所公然召募基础设施证券投资基金(REITs)营业指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》《公然召募基础设施证券投资基金营业指引第3号——新购入基础设施项目(试行)(征求意见稿)》(以下均简称《指引》)对全市场公然征求意见。

　　业内人士示意，扩募机制是REITs产物的主要特征，基础设施REITs扩募机制的推出，对于知足投资者稳健类投资需求，提升市场规模、提高市场流动性具有主要作用，将支持运作优越的REITs进一步做大做强。

　　扩募规则即将出炉

　　REITs扩募指的是REITs提议召募之后举行再次召募，并将资金用于新购入资产的行为。“由于REITs接纳强制分红制度，这一要求使得REITs可支配的自由现金流大幅削减，REITs新购入资产则主要依赖外源融资，其中扩募是主要的融资方式之一。因此，沪深生意所宣布的《指引》虽然主题是新购入基础设施项目，但由于新购项目和扩募的关联性，市场也将其简称为REITs扩募规则。”北京大学光华治理学院教授张峥示意。

　　据悉，此次沪深生意所宣布的《指引》是生意所规范和指导基础设施基金存续时代，新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，对新购入项目的营业全流程主要节点、扩募份额发售等要害事项均举行了划定。《指引》主要明确了新购入基础设施项目的条件，购入基础设施项目的程序放置，信息披露治理及停复牌要求，以及扩募购入资产的发售和订价放置等内容。

　　值得关注的是，在扩募发售方面，基础设施基金既可以向不特定工具发售，也可以向特定工具发售(以下简称定向扩募)。其中向不特定工具发售包罗向原基础设施基金持有人配售份额(以下简称向原持有人配售)和向不特定工具召募(以下简称公然扩募)。

　　详细来看，《指引》划定，基础设施基金实行定向扩募的，发售工具应当相符基金份额持有人大会决议划定的条件，且每次发售工具不跨越35名。定向扩募的发售价钱应当不低于订价基准日前20个生意日基础设施基金生意均价的90%。

　　向原持有人配售的，《指引》划定，拟配售基金份额不跨越本次配售前基金份额总额的50%；基金治理人应当在提交换取注册申请的招募说明书中披露持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人、新购入基础设施项目的原始权益人或者其统一控制下的关联方认购基金份额数目的答应文件。

　　对于实行公然扩募的，《指引》则划定，公然扩募的发售价钱可以由基金治理人、财政照料(若有)凭证基础设施基金二级市场生意价钱和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素合理确定，但发售价钱应不低于发售阶段通告招募说明书前20个生意日或者前1个生意日的基础设施基金二级市场均价。

　　参考上市公司再融资的履历，中原基金以为基础设施REITs扩募相比首发的难点主要在订价方面。基础设施REITs扩募的订价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要思量基础设施REITs的二级市场价钱等因素，合理的订价对基金治理人来说具有一定难度。

　　促进投融资良性循环

郑军华：特别关注疫情防控中的“一老一小”

大江东：作为上海首批援鄂医疗队领队，您在金银潭医院奋战67天，抢救无数新冠重症患者。郑军华：除了方舱医院外，上海有市级8家和每区2家的阳性感染者收治定点医院，专门救治感染新冠合并有基础病的患者。

　　4月12日，中原基金宣布通告显示，今年首单公募REITs——中原中国交建REIT，在比例配售前的召募规模高达1524亿元，民众发售部门配售比例为0.84%，刷新公募基金配售比例历史新低。这一方面展现出市场对公募REITs产物充满信心，另一方面也反映出该类产物整体规模小、产物供应相对稀缺。

　　申万宏源房地产行业首席剖析师袁豪示意，扩募机制是REITs产物的主要特征，是市场建设不能缺少的主要环节。当前公募REITs产物存在稀缺性、出现求过于供事态，同时当前市排场临流动性宽松、资产荒事态，REITs扩募有利于知足投资者稳健类投资需求。

　　中原基金以为，扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考外洋履历来看，扩募对于促进REITs市场康健发展，促进REITs规模增进具有主要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已到达300亿至500亿美元，约占昔时市值总量的2%至4%，扩募是REITs规模增进的主要途径。

　　作为公募REITs试点机构，中原基金示意，已经确立了自力的基础设施REITs发售系统，专门用于基础设施REITs的询价和发售事情，将起劲与原始权益人和羁系机构就公募REITs扩募举行相同，希望未来能有时机介入首批扩募。

　　国泰君安资管REITs团队示意，对REITs自己而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，涣散投资单一基础设施项目的风险；对市场而言，REITs二级市场生意相对活跃，扩募机制为基础设施资产大宗生意提供了“订价锚”。同时，大宗生意市场为资源市场带来了优质资产泉源；对基础设施REITs提议人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资工具的局限，真正成为可连续注入优质资产的上市平台，对提议人通过REITs实现资产盘活起到了促进作用。

　　上海证券生意所指出，扩募机制是REITs产物的主要特征，是市场建设不能缺少的主要环节。推出REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购流动，真正实现REITs作为“资产上市平台”的耐久战略价值和连续生长能力。

　　深圳证券生意所也以为，本次《指引》的制订，进一步完善了基础设施REITs的配套规则，有利于已上市基础设施REITs依托市场化机制增发份额收购资产，优化资产组合，提升基础设施REITs运营质量。

　　配套机制仍待完善

　　现在，全市场已有12只公募REITs产物上市，累计召募规模约达458亿元，市场运行平稳，流动性和价钱发现机制总体较好。但相对于外洋成熟的REITs市场，我国公募REITs市场另有许多问题需要探索，市场耐久康健生长任重道远，仍需保持改造创新的勇气，自动作为。

　　上交所副总司理卢大彪在“2022清华五道口全球金融论坛”上示意，未来将以制度建设为牵引，连续完善REITs配套机制。同时，将连续完善治理机制，优化信息披露，提升REITs运营效率。此外，还将适时推动相关方就REITs开展专项立法。

　　天下政协委员肖钢建议，要激励地方和企业拿出更多优质资产介入试点，扩大REITs规模，进一步摸清项目底数，确立分类项目库，做到应入尽入。要进一步增强部门与地方的协调，提升国有资发生意效率，落实项目申报条件，压缩项目申报周期，加速项目审核进度，开展分类指点服务，做好树模引领，形陋习模化的存量资产盘活与新增投资的良性循环。

　　“同时还要进一步推进形成市场化的评估订价系统。我国基础设施建设耐久以来主要依赖债务融资举行，公募REITs推出后，客观上需要寻找权益订价的‘锚’。一样平常来说，影响基础设施项目评估订价的主要因素包罗资产性子、运营能力等，评估订价方式包罗收益法、净资产价值法等多种权衡方式，需要原始权益人和投资者经频频博弈来确定，逐步形成相符我国现实的市场化评估订价机制，让原始权益人愿意刊行，投资者愿意投资。”肖钢弥补道。

　　此外，基础设施REITs照样新事物，若何让投资者更好明白公募REITs产物，对于我国REITs市场实现平稳康健生长也具有主要意义。“通俗公募基金主要投向二级市场股票、债券等，以股息、利息和投资组合带来的资源利得为主要收益泉源，而公募REITs收益泉源主要是底层资产谋划收益和资产增值，且是封锁型基金，不能随时申购和赎回。”肖钢因此建议，要进一步扩大宣传，切实增强投资者教育，落实投资者适当性治理，培育理性投资、耐久投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳康健生长。

【编辑:蒋妍】